10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱

　　“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱(yáng)以其配置的(de)一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的(de)扩张(zhāng)速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季报，滨江集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的(de)房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期的(de)合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调。

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