导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机