OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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