万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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