文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发(f凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音ā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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