近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募R泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省EITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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