5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址