近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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