导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(z苏州区号是多少hù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人苏州区号是多少口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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