近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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