饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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