饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两阿富汗是哪一年灭亡的(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)阿富汗是哪一年灭亡的其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪阿富汗是哪一年灭亡的服务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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