14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(s秋以为期句式特点，秋以为期句式判断hì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wà秋以为期句式特点，秋以为期句式判断n)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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