文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种池子为什么被封杀(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，池子为什么被封杀新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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