导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛几率还是机率 概率和几率一样吗。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(n几率还是机率 概率和几率一样吗ián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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