近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(c黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石hǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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