导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年王宝强学历，王宝强不是84年的吗以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭王宝强学历，王宝强不是84年的吗(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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