“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别(bié)重视企业的成本优势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(y甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处è)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国(guó)企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企在践行较积(jī)极(jí)的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品(pǐn)合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)以来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其(qí)上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很(hěn)好。对于(yú)地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内(nèi)装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价(jià)值(zhí)派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的(de)全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高的(de)，每(měi)年到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分项(xiàng)目到期(qī)之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度(dù)增长，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处