近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gō古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好ng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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