5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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