近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛p>

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛