5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(x暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了iàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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