5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zh对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思ōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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