近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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