文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōn中国有多少万大军，中国多少万兵力g)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dà中国有多少万大军，中国多少万兵力o)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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