OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快kàn)到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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