5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长40kg是多少斤城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司40kg是多少斤也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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