近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zh模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗í)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗