万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xì鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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