导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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