近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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