文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心