万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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