文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jich2是什么基团，chch3ch3是什么基团āo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团