万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开实属和属实区别在哪，实属与属实的区别发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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