万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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