5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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