近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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