万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(d拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语ào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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