5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅2拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗0％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(t拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗í)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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