5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(g国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(国家常务委员7人，国家常务委员7人简历jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长国家常务委员7人，国家常务委员7人简历(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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