文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jīgta5怎么切换角色)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文gta5怎么切换角色>

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买gta5怎么切换角色。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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