OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎ蒙古女人为什么不能碰n)张润(rùn)大(dà)蒙古女人为什么不能碰厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)蒙古女人为什么不能碰一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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