近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qln的公式大全，ln4-ln2等于多少ián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎngln的公式大全，ln4-ln2等于多少)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券ln的公式大全，ln4-ln2等于多少。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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