5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜已婚女性英文称呼，女性英文称呼放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数10已婚女性英文称呼，女性英文称呼00增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民已婚女性英文称呼，女性英文称呼营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 已婚女性英文称呼，女性英文称呼