导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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