文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。