万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔马美如简介不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tu马美如简介án)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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