一线(xiàn)城(chéng)市，也不端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么(me)这么(me)重要？首(shǒu)先二手(shǒu)房(fáng)指导价被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个还在(zài)“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策(cè)的城市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的(de)一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深(shēn)圳(zhèn)二手房指(zhǐ)导价如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)，首先(xiān)有利于深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官(guān)方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目(mù)前深圳多(duō)家大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式(shì)通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进认为，本次(cì可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句)政策大概(gài)率(lǜ)为真，更多(duō)体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行(xíng)，但不会(huì)出台正式(shì)文件(jiàn)。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事(shì)情，是不用(yòng)发(fā)文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市(shì)二手房指导价(jià)横空出(chū)世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全(可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句quán)市3595个小区(qū)的参考价，很多南山(shān)、福(fú)田、宝安中心区(qū)的高价盘，直(zhí)接按照当时的(de)市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价来计(jì)算(suàn)首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时(shí)大家(jiā)还不觉得(dé)厉(lì)害，但经(jīng)历了这两年的(de)痛(tòng)苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批(pī)量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施(shī)二手房指导价(jià)的10个城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同比上涨，其他的(de)泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人(rén)付(fù)出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心(xīn)数据显示(shì)：成交量上，二(èr)手房指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较(jiào)2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接(jiē)近参考(kǎo)价的(de)房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深(shēn)切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案(àn)例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠加这三(sān)年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房(fáng)神话(huà)不再，房产中介的日(rì)子难(nán)过(guò)，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市(shì)的基调(diào)下，2022年以来(lái)，实(shí)施(shī)了二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只有深圳还是最(zuì)后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试(shì)点多(duō)子女家庭和(hé)职住(zhù)平衡(héng)家庭(tíng)购房支持(chí)政策。上海(hǎi)也考虑予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新(xīn)公(gōng)布的3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可(kě)能更急(jí)。3月份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门(mén)联合发(fā)文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全(quán)国实施，这(zhè)是(shì)一条(tiáo)被(bèi)广(guǎng)泛好评的新政。对(duì)于激活二手房交(jiāo)易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业、房地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下(xià)这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持楼市(shì)的政策，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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