OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guā太深是一种什么体验，太深是不是不好n)负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称太深是一种什么体验，太深是不是不好。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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